Notarielle Kaufverträge über Wohnungseigentum: Entfällt auf die Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer?

Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 02. März 2016 und ihr möglicher Einfluss auf notarielle Wohnungskaufverträge 

25. August 2016 (aktualisiert). Es gibt nur wenige Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu “drücken”. Da es sich um eine Verkehrssteuer handelt, wird sie bei jedem notariellen Kaufvertrag über Grundeigentum erhoben. Notare sind stets verpflichtet, den Kaufvertrag dem Finanzamt mitzuteilen. Beim Wohnungskauf bestand bislang die Möglichkeit, durch gesonderten Ausweis der “Instandhaltungsrücklage” im Notarkaufvertrag zu versuchen, dass auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Der Bundesfinanzhof hat nun allerdings eine Entscheidung getroffen, die Zweifel hieran aufkommen lässt.

Im entschiedenen Fall hatte der Erwerber Wohnungen im Wege der Zwangsversteigerung ersteigert. Das zuständige Finanzamt legte die Grunderwerbsteuer fest, ohne steuermindernd zu berücksichtigen, dass für die versteigerten Wohnungen erhebliche Instandhaltungsrücklagen gebildet worden waren (ca. EUR 12.000,00). Der Erwerber wollte nun gerichtlich durchsetzen, dass auf die Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer anfällt. Nach dem für NRW und Wuppertal geltenden Grunderwerbsteuersatz von 6,5% ging es also um eine Steuerersparnis von immerhin EUR 780,00.

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht. Das Gericht begründete die Entscheidung u.a. damit, dass die auf die Wohnungen entfallende Instandhaltungsrücklage Vermögen der (spätestens seit 2007 rechtlich verselbständigten) Wohnungseigentümergemeinschaft sei und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers. Der mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Erwerber rechtfertige es nicht, die Bemessungsgrundlage der
Grunderwerbsteuer um die anteilig auf eine Eigentumswohnung entfallende Instandhaltungsrücklage herabzusetzen (vgl. BFH aaO.).

Beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung kann die Instandhaltungsrücklage zukünftig also nicht mehr grunderwerbsteuermindernd geltend gemacht werden. Was gilt nun für den “normalen” Erwerb durch notariellen Kaufvertrag? Die Ausführungen des Bundesfinanzhofs sind hierzu nicht ganz eindeutig, auch wenn vieles dafür spricht, dass man in Zukunft keine Grunderwerbsteuer mehr sparen kann, wenn man die Instandhaltungsrücklage durch den Notar gesondert ausweisen lässt. Der Bundesfinanzhof sagt in der Entscheidung aber, dass diese Frage offen bleibt. Er führt hierzu wörtlich aus:

“Soweit der BFH entschieden hat, dass ein gezahltes Entgelt für den Erwerb eines in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens beim rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Eigentumswohnung kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks ist und nicht zur Gegenleistung gehört (BFH-Urteil in BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152), liegt dieser Entscheidung ein anderer Sachverhalt als im Streitfall zu Grunde. Es kann offen bleiben, ob an dieser Rechtsprechung im Hinblick auf die Entscheidung des BGH in BGHZ 163, 154 und die Änderung des WEG zum 1. Juli 2007 (vgl. Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, 370) festzuhalten ist.”

Es bleibt also offen, ob und wie sich die Praxis der Finanzämter in Zukunft verändern wird. Nach Stimmen in der juristischen Literatur (etwa Fahsel, DStR 2016, 1587 ff.) sprechen weiterhin gute Gründe dafür, dass die Instandhaltungsrücklage beim notariellen Kaufvertrag auch in Zukunft nicht der Grunderwerbsteuer unterfällt. Begründet wird dies mit den zivilrechtlichen Unterschieden zwischen Zwangsversteigerungsverfahren und Notarkaufvertrag.

Für die notarielle Vertragspraxis bedeutet dies, dass weiter nichts dagegen spricht, die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Es ist allerdings ungewiss, ob damit die Grunderwerbsteuer tatsächlich gedrückt werden kann.

Weiterführende Hinweise

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 12. März 2016 (Aktenzeichen II R 27/14) ist veröffentlicht auf der Webseite des Deutschen Notarinstituts. Zur bisherigen Rechtslage, nach der in der Praxis vieler Finanzämter die Angabe der Instandhaltungsrücklage im notariellen Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer gemindert hat, siehe Elzer, MittBayNot 2014, 533.

Jeder notarielle Grundstückskaufvertrag muss zwingend der Grunderwerbsteuerstelle mitgeteilt werden. Dies übernimmt der Notar. Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte “steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung” aus. Diese muss der Notar dem Grundbuchamt vorlegen, ansonsten kann der Käufer nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.