Kaufverträge über Immobilien: Aufgaben des Notars

Kaufverträge über Immobilien, etwa Grundstücke oder Wohnungen, gehören zu den Hauptaufgaben des Notars. Der notariell zu beurkundende Kaufvertrag ist für die Beteiligten meist persönlich und finanziell von ganz besonderer Bedeutung. Der Käufer investiert erhebliche Beträge seines Vermögens und nimmt Darlehen auf. Auch für den Verkäufer ist der Vertrag sehr wichtig, verkauft er doch regelmäßig einen bedeutenden Teil seines Vermögens.

Es ist Aufgabe des Notars, Käufer und Verkäufer bei diesem wichtigen Vorgang sachgerecht zu beraten und Risiken zu vermeiden. Wir sorgen für eine faire und ausgewogene Vertragsgestaltung. Wir sehen das das Grundbuch ein, erläutern Ihnen die Hintergründe und entwerfen den Vertrag. Nach der Beurkundung überwachen wir die Fälligkeit des Kaufpreises und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.

So verhindert der Notar, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite trägt der Notar dafür Sorge, dass der Verkäufer seine Immobilie nicht aus der Hand gibt, bevor er den Kaufpreis erhält.

Besondere Aufgaben des Notars

Zu den Aufgaben des Notars gehören die Beratung der Beteiligten, der Entwurf des Kaufvertrages, die Beurkundung und der anschließende Vertragsvollzug, mit der Überwachung der Kaufpreiszahlung und der Vornahme aller grundbuchlichen Eintragungen. Unser besonderes Augenmerk gilt dabei folgenden Aspekten:

  • Keine ungesicherten Vorleistungen. Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn gesichert ist, dass der Käufer auch lastenfreier Eigentümer der Immobilie ist. Gleichzeitig sollte der Verkäufer die Immobilie erst aus der Hand geben, wenn gesichert ist, dass der Kaufpreis auch tatsächlich fließt. Der Schutz vor ungesicherten Vorleistungen ist die Kernaufgabe des Notars bei der Gestaltung und Umsetzung des Kaufvertrags.
  • Der möglichst lastenfreie Erwerb. Vor Beurkundung des Kaufvertrags sieht der Notar das Grundbuch ein. Grundbuchliche Lasten sollten vor Kaufpreisfälligkeit gelöscht werden, damit der Käufer nicht ungewollt haftet. Einzelne Rechte können allerdings regelmäßig bestehen bleiben. Hierzu gehören typischerweise Leitungsrechte für öffentliche Versorgungsleitungen oder im Einzelfall auch private Wegerechte. Im Einzelfall wird die Übernahme solcher Lasten vom Notar in der Beurkundung angesprochen.
  • Die Haftung für Mängel. Der Standard-Kaufvertrag zwischen Verbrauchern enthält meist einen weitgehenden Ausschluss der Gewährleistung. Der Verkäufer darf keine Mängel arglistig verschweigen, ansonsten ist er weitgehend von der Haftung befreit. Wenn allerdings einzelne wertbildende Faktoren für den Käufer von besonderer Bedeutung sind, können entsprechende Beschaffenheitsvereinbarungen oder Garantien in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Für deren Richtigkeit hat der Verkäufer dann einzustehen. Auch hier gilt: Die Einzelheiten können Sie mit dem Notar und seinen Mitarbeitern besprechen. Falls eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht zutrifft, kann dies im Einzelfall sogar dazu führen, dass der Käufer ein Rücktrittsrecht hat und der Vertrag rückabzuwickeln ist. So kann etwa die falsche Angabe des Baujahres eines Hauses ein Rücktrittsrecht des Käufers zur Folge haben, wie ein Urteil des OLG Hamm aus dem Jahr 2016 zeigt.
  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten. Der Übergang des Besitzes sollte regelmäßig erst erfolgen, nachdem der Kaufpreis geflossen ist.
  • Aufteilung der Erschließungskosten. Die interessengerechte Aufteilung der Erschließungsbeiträge kann im Einzelfall besondere Bedeutung erlangen. Beispiele hierzu und weiterführende Hinweise zur Situation in Wuppertal enthält dieser Blogbeitrag auf dieser Webseite.
  • das Erfordernis einer Vermessung, wenn es sich um einen Teilflächenkauf handelt.

Verschiedene Formen des Kaufvertrages

Immobilienkaufverträge können z.B. ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhauses betreffen, aber auch einen Bauplatz oder ein Erbbaurecht. Die Besonderheiten eines Objekts werden von uns berücksichtigt und wirken sich auf die Gestaltung und Durchführung des Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Die Finanzierung des Kaufpreises

Die Finanzierung sollte der Käufer vor der Beurkundung sicherstellen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden soll. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Notarkosten

Für die Beurkundung des Kaufvertrages und den grundbuchlichen Vollzug fallen Kosten an. Diese sind gesetzlich festgelegt. Weiterführende Hinweise hierzu finden Sie unter diesem Link auf dieser Webseite. Mit der Frage, ob man beim Notarkaufvertrag Kosten sparen kann, befasst sich dieser Blogbeitrag auf dieser Webseite.

Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich übernimmt der Notar keine steuerliche Beratung. Dies ist Aufgabe des Steuerberaters. Unverbindliche einführende Hinweise zur Grunderwerbsteuer  können Sie aber den folgenden Blogbeiträgen auf dieser Webseite entnehmen: