Notarieller Grundstückskaufvertrag: Das Baujahr sollte stimmen

Falsche Angabe des Baujahrs kann Rückabwicklung rechtfertigen (OLG-Hamm vom 02.03.2017 (22 U 82/16)). 

12. April 2017. Wenn ein notarieller Kaufvertrag über Grundbesitz Angaben zum Kaufobjekt enthält – etwa zum Baujahr oder zur Bausubstanz – sollten diese stimmen. Ansonsten kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages drohen.

In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall enthielt der Notarkaufvertrag den unter Verbrauchern üblichen Ausschluss der Gewährleistung. Verkauft wurde ein Grundstück mit aufstehendem Einfamilienhaus. In dem Vertrag hieß es jedoch weiter:

“Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.”

Tatsächlich war dar Gebäude allerdings schon im ersten Quartal des Jahres 1995 bezugsfertig hergestellt worden. Damit war die Angabe in der notariellen Urkunde unrichtig.

Das OLG Hamm ordnete die Aussage, dass das Gebäude erst 1997 errichtet worden sei, als Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB ein, für dessen Richtigkeit der Verkäufer einzustehen habe. Es handele sich nicht um eine bloße “Wissenserklärung”, sondern um eine Vereinbarung, die Rechtsfolgen auslösen könne.

Der im notariellen Kaufvertrag enthaltene allgemeine Gewährleistungsausschluss verhindere nicht, dass der Verkäufer für die Richtigkeit der Aussage hafte. Bei dem Errichtungszeitpunkt 1997 handele sich um die “vereinbarte Beschaffenheit” des Kaufobjekts, für dessen Richtigkeit der Verkäufer unabhängig hiervon einzustehen habe.

Für die besondere Bedeutung des Baujahres sprach nach Auffassung des OLG Hamm, dass dieses ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag angegeben wurde; dies lasse darauf schließen, dass das Baujahr für den Käufer erhebliches Gewicht gehabt habe. Weiter ordnete das OLG Hamm auch die damit zusammenhängende Pflichtverletzung des Verkäufers als wesentlich ein: Es sei nicht zwingend erforderlich, dass der Verkäufer in betrügerischer Absicht handele. Ein arglistiges Verhalten des Verkäufers könne schon vorliegen, wenn er falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage “ins Blaue hinein” macht. So ordnete das OLG Hamm das Verhalten des Verkäufers ein und gestattete dem Käufer daher die vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Folgen für die notarielle Praxis

Das Urteil des OLG Hamm überrascht nicht. Wenn die Beteiligten im notariellen Kaufvertrag ausdrückliche Abreden über den Zustand des verkauften Grundbesitzes treffen, dann muss der Verkäufer penibel darauf achten, dass diese auch stimmen. Hierzu gehört nicht nur die Angabe des Baujahres. Wenn der Kaufvertrag z.B. Angaben zur Bausubstanz, zur Wohnfläche (ein gefährliches Minenfeld, bei dem schon die Berechnungsgrundlage sorgfältig festgestellt werden muss!) oder zum Ausbauzustand enthält, muss der Verkäufer diese vorab gewissenhaft auf ihre Richtigkeit überprüfen. Sind die Angaben unrichtig, riskiert er die Rückabwicklung des kompletten Kaufvertrags, wie der vom OLG Hamm entschiedene Fall zeigt.

Der notarielle “Standard-Kaufvertrag” zwischen Verbrauchern enthält meist einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Regelmäßig ist dies auch interessengerecht. Die Entscheidung des OLG Hamm zeigt, dass Angaben zum Zustand des Kaufobjektes, wenn sie in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen, vorab von den Beteiligten gewissenhaft überprüft werden müssen.

Die Entscheidung des OLG Hamm kann auf der Webseite des Deutschen Notarinstituts im Volltext abgerufen werden.