Kann man Grunderwerbsteuer “sparen”?
Vertragliche Regelungen im notariellen Kaufvertrag und ihre Grenzen
31. März 2017 (aktualisiert). Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom Landesgesetzgeber festgelegt. In Nordrhein-Westfalen ist diese von ursprünglich 3,5% über 5% auf mittlerweile 6,5% angehoben worden. Der Staat verdient also bei jedem Grundstücks- oder Wohnungskauf mit. Wer eine Wohnung für EUR 120.000,00 kauft, muss nicht nur die Kosten für Notar, Grundbuch und Makler aufbringen, sondern dazu auch noch die Grunderwerbsteuer von € 6.800,00.
Es ist also kein Wunder, dass auch an Notare immer wieder die Frage herangetragen wird: Kann man Grunderwerbsteuer sparen?
Was kann ein Notar dazu sagen? In erster Linie muss er darauf hinweisen, dass Fragen des Steuerrechts mit einem Steuerberater geklärt werden sollten. Vorsichtige Hinweise sind aber möglich. Grundsätzlich muss jeder Haus- und Wohnungskäufer akzeptieren, dass er die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Es handelt sich – wie bei der Mehrwertsteuer – um eine Verkehrssteuer, die unausweichlich erhoben wird. Es gibt aber ganz legale Möglichkeiten, jedenfalls in geringem Umfang Grunderwerbsteuer zu “sparen”:
- Häufig wird nicht nur ein Grundstück samt Gebäude gekauft, sondern auch die Einbauküche, Möbel und sonstiges Inventar. Es ist zulässig, den Kaufpreis für solche mitverkauften beweglichen Sachen gesondert auszuweisen. Beispiel: Wenn der Käufer etwa bei einem Wohnungskauf für insgesamt EUR 150.000,00 die Einbauküche für EUR 5.000,00 übernimmt, kann dies ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen werden. Hierdurch ermäßigt sich die Grunderwerbsteuer um EUR 325,00. Dieses Geld ist also schnell und legal gespart! Aber Vorsicht: Es ist eine sehr schlechte Idee, mitverkaufte bewegliche Sachen mit “Mondpreisen” zu beziffern, um Steuern zu sparen. Hier drohen Nachfragen des Finanzamts, im schlimmsten Fall liegt eine (strafbare) Steuerhinterziehung vor. Man sollte also unbedingt darauf achten, dass der für bewegliche Sachen ausgewiesene Kaufpreisteil realistisch und für das Finanzamt nachvollziehbar ist (Krauß, Immobilienkaufverträge, Rdnr. 894).
- Beim Wohnungskauf wird nicht nur die Wohnung auf den Käufer übertragen. Der Käufer übernimmt auch die Rechtsstellung des Verkäufers in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Viele Eigentümergemeinschaften bilden eine Instandhaltungsrücklage, aus der Renovierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden. Häufig sammeln sich erhebliche Beiträge an. Wird der Anteil des Käufers an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag ausgewiesen, wurde auf diesen Betrag in der Praxis mancher Finanzämter keine Grunderwerbsteuer erhoben. Es ist allerdings nicht gesichert, dass dieser Weg, die Grunderwerbsteuer zu “drücken”, vom zuständigen Finanzamt auch anerkannt wird (Elzer, MittBayNot 2014, 533). Jedenfalls für Zwangsversteigerungen hat der Bundesfinanzhof im März 2016 ausdrücklich entschieden, dass die Grunderwerbsteuer auch auf die Instadhaltungsrücklage anfällt (siehe hierzu auch den Beitrag unter “Aktuelles” auf dieser Webseite). Nach Stimmen in der juristischen Literatur (etwa Fahsel, DStR 2016, 1587 ff.) sprechen aber weiterhin gute Gründe dafür, dass die Instandhaltungsrücklage beim notariellen Kaufvertrag auch in Zukunft nicht der Grunderwerbsteuer unterfällt. Derzeit besteht hier Rechtsunsicherheit.
In einem gewissen Rahmen kann man also versuchen, Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind aber naturgemäß begrenzt. Manchmal lässt sich auch nur schwer beantworten, ob der Kaufpreisteil für bestimmte Gegenstände nun der Grunderwerbsteuer unterliegt oder nicht. So kann es sich lohnen, z.B. für eine mitverkaufte Photovoltaikanlage einen separaten Kaufpreis auszuweisen; wenn diese als “bewegliche Sache” eingeordnet wird, kann dies dazu führen, dass auf diesen Kaufpreisteil keine Grunderwerbsteuer anfällt (siehe hierzu etwa Krauß, Immobilienkaufverträge, Rdnr. 4060, Flache, notar 2017, 83 ff.).
Von einer Idee des Steuersparens kann allerdings nur dringend abgeraten werden: Die Angabe eines zu niedrigen Kaufpreises im Kaufvertrag. In einem solchen Fall ist nicht nur der gesamte Kaufvertrag unwirksam und nichtig, weil der Kaufvertrag falsch beurkundet worden ist. Darüber hinaus handelt es sich in einem solchen Fall um eine Steuerhinterziehung mit allen damit verbundenen, äußerst unangenehmen Folgen.
Weiterführende Hinweise
Die verschiedenen Grunderwerbsteuersätze in den Ländern werden regelmäßig vom Deutschen Notarinstitut veröffentlicht.
Zur Frage, ob eine vertraglich vereinbarte Bauverpflichtung die Grunderwerbsteuer erhöht, siehe u.a. den Beitrag unter “Aktuelles” vom 13. November 2016 auf dieser Webseite.
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Dieser Beitrag wurde zuletzt im November 2016 bearbeitet.